伴随中国经济快速发展,中国城市日新月异。

 

回望十年,中国城市的发展,是一部“日日新”的城市更新史。中国城市十年更新之路,是理念升级,是从重建到延续、从“面子”到“里子”焕新的过程。

 

 

为贯彻落实党中央、国务院关于实施城市更新行动的决策部署,各地积极探索城市更新统筹谋划机制、可持续模式和配套支持政策等,取得较好成效。

 

11月25日,住房和城乡建设部总结城市更新试点城市和各地经验做法,将各地取得较好成效的经验做法被纳入《实施城市更新行动可复制经验做法清单(第一批)》(以下简称《清单》),并发至各地住房和城乡建设部门,供各地结合实际学习借鉴。

 

《清单》中有关“ 建立政府引导、市场运作、公众参与的可持续实施模式”,分别给出了上海、成都、重庆、苏州等城市更新试点城市可借鉴参考的经验做法,为更多社会力量参与到城市更新项目提供了新模式!

 

建立存量资源统筹协调机制

 

1.辽宁省沈阳市探索跨项目统筹运作模式

 

 

允许在行政区域范围内跨项目统筹、开发运营一体化的运作模式,实行统一规划、统一实施、统一运营。对改造任务重、经济无法平衡的,与储备地块组合进行综合平衡,按照土地管理权限报同级政府同意后,通过统筹、联动改造实现平衡。

 

2.安徽省合肥市探索片区更新“肥瘦搭配”模式

 

 

将公共服务设施配套承载力与片区开发强度进行匹配,对收益率高低不同的项目进行“肥瘦搭配”,反哺片区内安置房、学校、党群中心等公益性项目建设。

 

通过长效运营收入平衡改造投入

 

1.四川省成都市探索全过程一体化推进模式

 

 

猛追湾片区按照“政府主导、市场主体、商业化逻辑”原则,由政府收储、租赁、利用既有房屋,引入实力强、资源广、经验丰富的社会力量作为运营商,探索项目策划、规划、设计、建设、运营一体化的投资运营模式,对项目实施整体规划、分步实施、商业运作,并大力实施优质资源“收、租、引”,对收储资产实施资产管理、运营管理、项目招引、业态管控,通过经营性收益平衡改造投入。

 

2.重庆市探索“政府+企业+居民”共同实施模式

 

 

戴家巷老街区更新由政府出资通过“微改造”方式开展区域环境提升,建设崖壁步道,国企平台公司征收部分房屋进行改造,引入文化创意、餐饮酒店等业态,使周边物业价值大幅提升,带动居民自发开展临街房屋装修,形成各具特色的小店。在改造中完整保留戴家巷外立面风貌,拆除建筑规模仅占5.6%,容积率由2.94降为2.82,区域运营收入约6—7年可收回房屋改造成本。

 

3.江苏省苏州市探索老菜场更新的“市集模式”

 

 

自2019年起,对38个城市老菜场进行改造,通过引入商业管理公司向产权人承租后,统一负责市集内部装修、设施设备维护、消防改造、软装设计、智慧系统和后期运营等工作,再以房屋租赁形式出租给经营户,通过业态提升收取租金及物业管理费保持收支平衡。改造后,老菜场成为环境优美的文创特色市集,增加书店、舞台、展览区、公共空间等设施,从以前的脏、乱、差华丽转身为具有烟火气的城市会客厅,成功探索老菜场文创化、生态化、网红化、智慧化发展路径。

 

构建多元化资金保障机制

 

1. 四川省成都市设立城市更新专项资金。

 

对政府投资的城市更新项目,以直接投资方式予以支持,对城市发展需要且难以实现平衡的项目,经政府认定后采取资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式给予支持。如,在天府文化公园等城市重大功能性片区更新中,由市级财政向市属国有企业注资作为资本金;在历史建筑保护修缮中,市、区(县)两级财政按照7:3的比例给予70%—80%的投资补助;在老旧小区改造中,对已投放政策性开发性金融贷款且开工建设的部分项目,分类别、分标准给予贷款贴息。

 

2. 安徽省铜陵市积极争取开发性金融机构支持

 

 

铜陵市政府与国家开发银行安徽省分行签订战略合作协议,获得对6个城市更新片区项目的一次性授信46.18亿元基准利率下浮贷款,贷款资金已到位13.3亿元,用于支持老旧城区改造提升、市政基础设施建设、生态环境治理、公共服务设施配套完善、历史风貌保护和文化传承等多个重点领域。

 

3.上海市设立城市更新基金

 

为广泛吸引社会力量参与城市更新,上海地产集团联合招商蛇口、中交集团、万科集团、国寿投资、保利发展、中国太保、中保投资等多家房企和保险资金成立800亿元基金,定向投资城市更新项目,促进城市功能优化、民生保障、品质提升和风貌保护。

 

4.山东省潍坊市减免城市更新项目行政事业收费

 

 

对纳入城市更新重点项目库的项目,免征城市基础设施配套费等各类行政事业收费,对电力、通信、市政公用事业等企业适当降低经营性收费。

 

建立多元主体协同参与机制

 

1.江苏省苏州市吸引社会力量参与城市更新

 

引入城市“合伙人”机制,通过赋予实施主体规划参与权、混合用地模式、给予适度奖励等手段,撬动市场主体参与积极性,构建政府引导、社会参与、市场运作、多方协同的工作机制。

 

2.重庆市九龙坡区开展“三师”进社区行动

 

 

以“党建引领、基层推动、群众点单、专业把关”为思路,统筹开展规划师、建筑师、工程师进社区行动,通过“居民提议—群众商议—社区复议—专业审议—最终决议”的工作机制确定城市更新方案,提升群众的参与度、支持率和获得感。

 

3.江苏省南京市推动城市更新共商共建共享

 

小西湖历史风貌区更新项目根据风貌区空间格局及产权关系,以院落和单栋建筑为单位,采用小尺度、渐进式和“一房一策”等方式微改造,在保留原有居住功能及院落形态的前提下,居民自主选择空间功能,全过程参与公共空间设计并合作建设,共商共建共享城市更新。

 

《清单》具体内容如下: